EU mění pravidla. Co čeká vaši nemovitost?
Máte starší dům vytápěný plynem? Přemýšlíte o koupi investičního bytu? Nebo plánujete nemovitost za několik let prodat? Pak možná nebude důležité jen to, kde nemovitost stojí a kolik má metrů. Stále větší roli může hrát také její energetická náročnost.
Evropská unie postupně mění pravidla pro budovy, vytápění i spotřebu fosilních paliv. Cílem je, aby evropské budovy směřovaly k výrazně nižší energetické náročnosti a do roku 2050 k bezemisnímu fondu budov.
Co to ale znamená pro běžného českého majitele nemovitosti?
1. Musíte svůj dům do roku 2030 povinně zrekonstruovat?
Tohle je asi nejdůležitější otázka. Ne. Směrnice nestanovuje, že každý majitel staršího rodinného domu musí do roku 2030 svůj dům povinně zrekonstruovat na konkrétní energetickou třídu.
U rezidenčních nemovitostí mají jednotlivé země zajistit, aby se průměrná spotřeba primární energie celého bytového fondu snížila proti roku 2020 nejméně o 16 % do roku 2030 a o 20–22 % do roku 2035.
A minimálně 55 % požadovaného snížení má pocházet z renovací energeticky nejhorších budov.
Konkrétní cestu si ale nastavují jednotlivé členské státy.
Pro majitele nemovitosti je proto důležité sledovat především to, jak budou evropská pravidla převedena do české legislativy.
2. Novostavby čeká mnohem přísnější standard
U nových nemovitostí je směr jasnější. Od roku 2028 mají standard bezemisní budovy splňovat nové budovy vlastněné veřejnými institucemi a od roku 2030 všechny nové budovy.
Bezemisní budova přitom neznamená dům, ve kterém se nespotřebovává žádná energie. Má mít velmi vysokou energetickou účinnost a žádné emise z fosilních paliv přímo v místě budovy.
Pro developery i budoucí kupující to znamená další posun směrem k velmi dobře izolovaným stavbám, tepelným čerpadlům, obnovitelným zdrojům a dalším úsporným technologiím.
3. Budou povinné solární panely?
Ano, ale nikoliv okamžitě na každém rodinném domě. Pravidla se zavádějí postupně a liší se podle typu budovy. U nových rezidenčních budov mají být solární instalace, pokud jsou technicky, ekonomicky a funkčně vhodné, požadovány u žádostí o stavební povolení podaných od roku 2030.
Dřívější termíny se týkají především nových veřejných a nebytových budov.
Majitel staršího rodinného domu tedy nemusí počítat s tím, že by mu EU od určitého data automaticky nařídila instalovat fotovoltaiku.
4. Co bude s plynovými kotli?
Ani zde neplatí, že by EU nařídila domácnostem okamžitě vyhodit funkční plynové kotle.
Od roku 2025 však členské státy obecně nemají poskytovat finanční podporu na instalaci nových samostatných kotlů na fosilní paliva. Výjimky a možnost podpory některých hybridních systémů zůstávají.
Dlouhodobý směr je nicméně zřejmý: členské státy mají ve svých renovačních plánech popsat politiku směřující k postupnému ukončení využívání fosilních paliv pro vytápění a chlazení s výhledem do roku 2040.
Pokud tedy dnes někdo rekonstruuje dům na dalších 20 nebo 30 let, stojí za úvahu nejen pořizovací cena zdroje tepla, ale také jeho budoucí provozní náklady.
5. Fosilní vytápění může mít ještě jeden problém: ETS2
Do hry vstupuje také nový systém emisních povolenek ETS2, který zahrnuje paliva používaná v budovách a silniční dopravě. Podle aktuálního nastavení má být systém plně funkční od roku 2028, přičemž aukce povolenek začnou již v roce 2027.
Povolenky přitom nebudou nakupovat jednotlivé domácnosti. Povinnost se týká dodavatelů paliv. Ekonomický princip je ale jednoduchý: emise CO₂ získají další cenu, která se může promítnout do konečných cen fosilních paliv.
Právě proto může být v budoucnu rozdíl v provozních nákladech energeticky úsporného a neúsporného domu ještě výraznější.
6. A teď to nejdůležitější: co to může udělat s cenou vašeho domu?
Tady podle mě začíná být celé téma zajímavější než samotná evropská regulace. Představte si dva podobné rodinné domy ve stejné lokalitě. První je zateplený, má moderní vytápění a nízkou spotřebu energie.
Druhý má vysokou energetickou náročnost, starý zdroj vytápění a budoucího majitele čeká investice v řádu statisíců nebo i milionů korun.
Budou mít za deset let stejnou cenu?
Podle mě bude energetická kvalita stále důležitější součástí hodnoty nemovitosti. Ne proto, že by Brusel určoval cenu vašeho domu. Ale proto, že kupující začne počítat. Pokud koupí nemovitost za 8 milionů korun a ví, že ho čeká další milion nebo dva za energetickou modernizaci, promítne tuto skutečnost do ceny, kterou je ochoten zaplatit.
Energetický štítek se tak může změnit z „papíru“ na ekonomický údaj
Banky už dnes pracují s údaji o energetické náročnosti nemovitostí a evropská bankovní pravidla vyžadují zveřejňování informací o energetické efektivitě nemovitostí sloužících jako zajištění úvěrů.
To ovšem neznamená, že EU automaticky zakazuje hypotéky na domy v kategoriích E, F nebo G.
Je však rozumné očekávat, že energetická náročnost bude pro banky, investory i samotné kupující stále důležitějším údajem.
A trh může udělat něco, k čemu není potřeba žádný zákaz: lepší nemovitosti ocení a u těch horších si započítá náklady na jejich modernizaci.
Co bych tedy jako majitel nemovitosti řešil dnes?
Nedělal bych ukvapenou rekonstrukci jen ze strachu z evropských regulací.
Položil bych si ale několik otázek:
- Jakou energetickou náročnost má moje nemovitost?
- Kolik mě dnes stojí její provoz?
- Jaké investice ji během příštích 10–15 let pravděpodobně čekají?
- Zvýší plánovaná rekonstrukce skutečně její hodnotu, nebo jen moje náklady?
A především:
Pokud tvoří nemovitosti významnou část mého majetku, není čas začít se na ně dívat stejně jako na jakoukoliv jinou investici?
Protože evropská pravidla se budou ještě měnit a Česká republika bude rozhodovat o konkrétní podobě jejich zavedení. Jeden trend je ale patrný už dnes.
U nemovitosti už nebude důležité pouze to, kolik stojí její koupě. Stále důležitější bude, kolik stojí její vlastnictví.
A právě tento rozdíl může v budoucnu rozhodovat i o její ceně.
Nemovitosti tvoří významnou část vašeho majetku?
Podívejme se, zda je váš majetek správně rozložený.
Autor
Využívám dlouholeté znalosti privátního bankovnictví v rámci správy majetku, financování a zajištění rizik klientů.
