Hypotéky přitvrzují: ČNB nahrává fondům
Petr je investor tělem i duší. Má dva byty, které mu skvěle fungují, a právě ladil detaily nákupu třetího. Jenže pak za mnou přišel s obavou v očích: „Tak co, pořídím si ho ještě, nebo mi to ČNB zatrhne?“
Petr není sám. Podobné otázky teď slýchám na schůzkách skoro denně:
- „Když kupuji třetí byt, budou na mě přísnější?“
- „Co se stane, když to nestihneme podepsat do dubna?“
- „Mám nákup raději honem rychle uspíšit?“
Pojďme si do toho nalít čistého vína. Důvodem rozruchu je nové doporučení České národní banky směrem ke komerčním bankám. Od 1. dubna 2026 mají poskytovatelé hypoték zpřísnit pravidla pro tzv. investiční úvěry – konkrétně na třetí a každou další nemovitost.
V praxi to znamená jediné: připravte si více vlastních peněz. Banky budou po investorech chtít vyšší LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), což může mnoha lidem plány na další nájemní byt zkomplikovat.
Je investor skutečně rizikem? Já si to nemyslím.
ČNB tvrdí, že investiční úvěry jsou rizikovější než ty na vlastní bydlení. Tady si dovolím s regulátorem nesouhlasit.
Z mé zkušenosti investor není člověk, co „střílí od boku“. Je to někdo, kdo má plán, rezervy a jehož splácení nestojí jen na jedné výplatě, ale na kombinaci nájmu, vlastních příjmů a často i dalších aktiv. Jsou to lidé, kteří drží své finance pevně v rukou. Navíc, omezování investorů nevyřeší nedostatek bytů ani pomalé stavební procesy. Jen to zkomplikuje cestu těm, kteří zajišťují stabilitu nájemního trhu.
Nestíháte? Neházejte flintu do žita, jsou tu i jiné cesty
Moje doporučení pro „akční“ investory je jasné: Pokud máte vyhlédnutý byt, snažte se získat hypotéku do konce března. Ale co když to nestihnete, nebo už prostě nechcete řešit starosti s rekonstrukcemi a nájemníky?
Právě teď je ideální čas podívat se na nemovitostní fondy. Ty totiž představují skvělou alternativu (nebo doplněk) k přímému nákupu bytů, a to hned z několika důvodů:
-
Dostupnost: Nepotřebujete miliony na akontaci ani se vás netýkají zpřísněná pravidla pro hypotéky. Investovat můžete i v řádu tisíců.
-
Bezstarostnost: Odpadá vám správa nemovitosti, hledání nájemníků a opravy kapajících kohoutků. O vše se starají profesionálové.
-
Diverzifikace: Zatímco u bytu sázíte na jednu lokalitu a jednoho nájemníka, ve fondu vlastníte podíly v desítkách komerčních budov nebo rezidenčních komplexů.
Proč nezůstat jen u „cihel“?
Investování do nemovitostí (ať už přímo nebo přes fondy) je základ, ale moudrý investor ví, že v diverzifikaci je síla. Investovat do fondů a dalších nástrojů dává smysl, protože:
-
Likvidita: Peníze z fondu vytáhnete obvykle rychleji než při prodeji bytu.
-
Výnos vs. inflace: Kvalitní fondy stabilně porážejí inflaci a nabízejí zajímavé zhodnocení bez vaší osobní asistence.
-
Klidné spaní: Rozložením portfolia mezi fyzické byty a fondové podíly minimalizujete dopad jakýchkoliv budoucích regulací ČNB.
Změna pravidel od 1. dubna není konec světa, ale spíše výzva k modernějšímu přístupu k investování. Pokud vás zajímá, jak nastavit vaši strategii tak, aby vám ji žádná regulace nepokazila, rád s vámi proberu detaily u kávy.
TIP: Pokud váháte, zda je pro vás lepší financovat nemovitost hypotékou, nebo vlastními zdroji, mrkněte na [moje nové video], kde to rozebírám dopodrobna.
Zaujalo vás toto téma? Rád vám pomůžu vyhodnotit, zda ještě stihnete nákup bytu, nebo jestli je pro vás výhodnější cesta skrze prověřené nemovitostní fondy.
Autor
Využívám dlouholeté znalosti privátního bankovnictví v rámci správy majetku, financování a zajištění rizik klientů.
