Ing. Jiří Pecuch

Investice do nemovitostí v Česku prochází zásadní proměnou. Zatímco v minulých letech byly byty vnímány jako téměř jistý způsob, jak ochránit peníze před inflací a vydělat na růstu cen, dnešní realita je mnohem komplexnější. Přináším vám srovnání aktuálních pohledů z odborných podcastů, vlastních zkušeností a nových evropských regulací, které zásadně ovlivní trh s byty v příštích letech.

1. Ceny bytů: Konec jistoty růstu

V posledních dvou dekádách jsme byli zvyklí na stabilní růst cen nemovitostí, ale experti dnes varují, že tato éra je u konce. Analytici i podcasty Hospodářských novin upozorňují, že ceny bytů mohou klesat nejen několik let, ale klidně i celé desetiletí. Hlavní důvody:

• Nadhodnocení trhu: Podle České národní banky jsou byty v některých lokalitách nadhodnocené o 25–45 %. To je dlouhodobě neudržitelné a prostor pro pokles je výrazný.
• Vysoké úrokové sazby: Hypotéky jsou dražší a méně dostupné, což snižuje poptávku po bytech a tlačí ceny dolů.
• Ekonomická nejistota: Zpomalení ekonomiky v eurozóně i Německu, na kterém je Česko závislé, se postupně promítá i do realitního trhu.

Odborníci proto radí, že koupě bytu pouze s vírou v další růst cen je dnes nejhorším možným důvodem. Naopak, kdo kupuje byt na vlastní bydlení, měl by si pečlivě rozmyslet načasování a případně vyjednávat o slevě.

2. Kde jsou dnes příležitosti?

I v době poklesu cen existují zajímavé příležitosti – zejména v menších bytech, energeticky úsporných nemovitostech a v rozvíjejících se regionech.

• Menší byty: Díky nižší pořizovací ceně a možnosti využít hypotéku (finanční páku) můžete s menším vlastním kapitálem investovat do aktiva s vyšší hodnotou. Menší byty jsou navíc snáze pronajímatelné a v případě potřeby likvidnější.
• Energeticky úsporné byty: Byty s nízkou energetickou náročností (PENB A nebo B) jsou atraktivnější pro nájemce a díky nižším provozním nákladům budou v budoucnu žádanější. S rostoucími cenami energií se jejich výhoda ještě zvýrazní.
• Rozvíjející se lokality: Například Ostrava a další regiony s přílivem nových firem nabízejí potenciál růstu hodnoty nemovitostí, zatímco v Praze je většina investičních příležitostí již vyčerpaná.

 3. Nová evropská pravidla: Fit for 55 a energetická třída D

Od roku 2030 vstoupí v platnost zásadní změna: podle evropské legislativy „Fit for 55“ nebude možné prodávat ani pronajímat nemovitosti s horší energetickou třídou než D. To znamená:

• Nemovitosti s PENB E a horší ztratí likviditu – nebude je možné legálně pronajmout ani prodat, dokud neprojdou zásadní rekonstrukcí.
• Investoři musí počítat s náklady na renovace: Starší byty a domy v horším technickém stavu budou vyžadovat investice do zateplení, výměny oken, vytápění a dalších úprav, aby splnily nové normy.
• Trh se rozdělí: Kvalitní, úsporné nemovitosti si udrží hodnotu, zatímco energeticky náročné byty čeká tlak na snižování cen a nutnost investic.

 4. Praktické rady pro investory

• Zvažte investici do menšího, úsporného bytu: S menším vkladem a využitím hypotéky můžete začít budovat majetek a generovat příjem z pronájmu.
• Prověřte energetickou náročnost: Při koupi starší nemovitosti počítejte s nutností rekonstrukce do třídy D.
• Vyjednávejte o ceně: Trh je nyní na straně kupujících. Nebojte se nabídnout nižší cenu, zejména u nemovitostí v horším stavu nebo s vyšší energetickou náročností.
• Diversifikujte: Nevsázejte vše na jednu kartu. Kombinujte nemovitosti s dalšími investičními nástroji podle svého rizikového profilu.

 Budoucnost patří úsporným a chytrým investicím

Investice do nemovitostí zůstává i v roce 2025 zajímavou cestou k dlouhodobému budování majetku, ale už neplatí, že „kdo koupí byt, nemůže prodělat“. Klíčové je vybírat kvalitní, energeticky úsporné nemovitosti v perspektivních lokalitách, počítat s novými evropskými pravidly a využívat finanční páku rozumně.

Trh se mění a úspěch bude patřit těm, kteří se dokážou rychle přizpůsobit novým podmínkám a investují s rozmyslem a dlouhodobou strategií.

Pokud potřebujete poradit s výběrem vhodné nemovitosti nebo nastavením investiční strategie, neváhejte mě kontaktovat. Společně najdeme řešení, které bude odpovídat vašim hodnotám i cílům.

zdroje: Investiční podcast, Poradci-sobě, Balíček „Fit for 55“: zvyšování ekologičnosti budov v EU