Investice do nemovitostí: Zlatý důl, nebo drahá past?
Byt dnes za 4,8 milionu Kč. Za deset let za 21,5 milionu? Opravdu?
Za 25 let v bankovnictví a investování jsem poznal jednu z nejdražších chyb investorů. Přesvědčení, že minulý růst se bude opakovat.
Nemovitosti jsou pro mnoho Čechů symbolem jistoty. Vždyť jejich ceny dlouhodobě rostou. Jenže právě tato zkušenost může být pastí.
1. Kdo si ty byty za deset let koupí?
Podle příkladu z Ostravy vzrostla cena bytu mezi lety 2016 a 2026 přibližně o 349 %. Pokud by se tento růst zopakoval, byt za dnešních 4,8 milionu Kč by v roce 2036 stál přibližně 21,5 milionu Kč. Průměrná mzda přitom podle ČSÚ vzrostla za poslední dekádu přibližně o 85 %.
Ceny nemovitostí rostly mnohem rychleji než příjmy.
A tak se ptám: Kdo bude za deset let kupovat běžné byty za více než 20 milionů korun? Samozřejmě, ceny mohou dále růst. Ale automaticky očekávat opakování mimořádného desetiletí považuji za velmi odvážnou sázku.
2. Koupíte byt. A s ním druhé zaměstnání.
Často slýchám, že nájemní byt přináší pasivní příjem. Opravdu? Najít nájemníka. Prověřit jeho platební schopnost. Řešit opravy, vyúčtování, neplatiče, pojištění, daně a období bez nájemného. A pak přijde nedělní telefonát.
„Praskla voda. Vytopili jsme sousedy.“ Najednou neřešíte výnos, ale instalatéra, pojišťovnu a škodu. Pronájem není automaticky pasivní investice. Je to podnikání se všemi starostmi a riziky.
3. Nejlevnější rekonstrukce může být tou nejdražší
Nová výmalba. Levná podlaha. Moderní kuchyňská linka. Na fotografiích byt vypadá skvěle. Jenže pod povrchem zůstaly staré hliníkové rozvody, opotřebované potrubí a původní elektroinstalace. Nájemník zapojí moderní spotřebiče. Začnou vypadávat jističe. Praskne potrubí. A kosmetická rekonstrukce se změní v nákladnou stavební akci.
Co dnes ušetříte na kvalitě, můžete zítra několikanásobně zaplatit. Navíc kupující, který problém odhalí, bude požadovat slevu.
4. Kolik vám byt skutečně vydělává?
Představme si byt za 5 milionů Kč s nájemným 15 000 Kč měsíčně. Roční nájemné činí 180 000 Kč.
Hrubý výnos? Pouhých 3,6 % ročně.
A to ještě před opravami, pojištěním, daněmi, neobsazeností a dalšími náklady. Ano, nemovitost může také zdražit. Ale může i stagnovat nebo ztratit hodnotu. Proto doporučuji počítat skutečný čistý výnos. Nikoli jen příjem z nájemného a očekávaný růst ceny.
5. Existuje i jiná cesta
Osobně dávám přednost globálně diverzifikovanému akciovému portfoliu. Proč? Nemusím vsadit miliony na jedinou adresu. Mohu investovat do stovek či tisíců firem po celém světě. Investici lze průběžně upravovat a část portfolia podle potřeby prodat. Samozřejmě i akcie kolísají a mohou výrazně ztrácet hodnotu. Ani zde není výnos zaručen. Rozdíl je však v diverzifikaci, likviditě a množství starostí, které musí investor osobně řešit.
6. Nejdražší investice je ta, která vám vezme svobodu
Nemovitosti nezatracuji. V dobře sestaveném majetku mají své místo. Ale po čtvrtstoletí zkušeností už neposuzuji investice pouze podle minulých výnosů. Zajímá mě jejich skutečná rentabilita, riziko, likvidita a čas, který vyžadují.
Protože skutečné bohatství není jen o tom, kolik vlastníte. Ale také o tom, kolik svobody vám váš majetek přináší.
A teď dvě otázky pro vás:
- Kdybyste dnes měli volných 5 milionů korun, koupili byste jeden investiční byt, nebo dali přednost globálně diverzifikovanému portfoliu?
- Máte majetek. Ale pracuje skutečně ve váš prospěch?
Možná vlastníte nemovitosti, investujete do fondů nebo teprve zvažujete, kam uložit své peníze.
Než investujete další miliony, položte si otázku: Kupujete si výnos, nebo další starosti?
Za 25 let praxe jsem poznal, že nejlepší investiční strategie není ta, která slibuje nejvíce. Je to ta, která odpovídá vašim cílům a přináší vám větší finanční svobodu.
Napište mi Společně se podíváme, zda váš majetek pracuje pro vás, nebo vy pro něj.
Jiří Pecuch
Privátní finanční a investiční poradce
25 let zkušeností v bankovnictví a investování
Autor
Využívám dlouholeté znalosti privátního bankovnictví v rámci správy majetku, financování a zajištění rizik klientů.
