Nemovitostní fondy: výhody, rizika a 7 chyb, kterým by se měl investor vyhnout

Nemovitostní fondy patří v posledních letech mezi nejčastěji doporučované investice v České republice. Mnoho investorů je vnímá jako relativně bezpečný způsob, jak zhodnotit své peníze. Přeci jen za nimi stojí reálné budovy, nájemní smlouvy a stabilní příjmy z pronájmu.

Právě proto jsou realitní fondy často prezentovány jako investice, která nabízí kombinaci stabilního výnosu, nižší volatility a určitého pocitu jistoty.

Jenže investiční realita bývá složitější.

V poslední době se objevují zprávy o fondech, které zaznamenaly výrazný pokles hodnoty majetku nebo se potýkají s odlivem investorů. Někteří investoři tak zjistili, že ani investice do nemovitostních fondů není automaticky bez rizika.

• Co tedy skutečně rozhoduje o výkonnosti realitních fondů?
• Jaká rizika s sebou nesou?
• A jak poznat fond, který může být dlouhodobě stabilní součástí investičního portfolia?

Podívejme se na to blíže.

Jak fungují nemovitostní fondy

Nemovitostní fondy investují do různých typů komerčních nemovitostí, například:

• kancelářských budov
• logistických a skladových areálů
• obchodních center
• rezidenčních projektů

Výnos fondu je obvykle tvořen třemi hlavními zdroji:

1. Příjmy z nájemného
   Nájemníci platí pravidelné nájemné, které vytváří stabilní cash flow.
2. Růst hodnoty nemovitostí
   Pokud hodnota budov v portfoliu roste, roste i hodnota investice.
3. Spolupráce s developery
   Některé fondy se podílejí na developerských projektech. Hlavní zisk vzniká z rozdílu mezi vstupní investicí do projektu a prodejní cenou dokončené nemovitosti. Tento přístup umožňuje fondům těžit z růstu cen nemovitostí a často tvoří významnou složku celkového výnosu.

Díky těmto třem pilířům jsou realitní fondy často považovány za stabilnější a různorodější investici než některé jiné typy aktiv.

Nemovitostní fondy nejsou krátkodobá investice

Nemovitostní fondy rozhodně nepatří mezi nástroje pro krátkodobé spekulace. Jejich smyslem není vydělat během několika měsíců, ale dlouhodobě zhodnocovat kapitál.

Typický investiční horizont se obvykle pohybuje mezi 5 až 10 lety. Právě v delším časovém období mohou ukázat svou hlavní přednost. relativně stabilní výnos podložený reálnými aktivy.

V investičním portfoliu proto často plní roli stabilizační složky, která doplňuje dynamičtější investice, například akcie.

Proč mohou nemovitostní fondy ztrácet hodnotu

Přestože jsou nemovitostní fondy často vnímány jako relativně bezpečné, existuje řada faktorů, které mohou jejich hodnotu negativně ovlivnit.

1. Úrokové sazby - Růst úrokových sazeb zvyšuje náklady na financování nemovitostí a může snižovat jejich hodnotu. Vyšší sazby zároveň často vedou ke snížení investiční poptávky po realitách.
2. Ekonomický cyklus - Pokud ekonomika zpomaluje, firmy omezují expanzi a klesá poptávka po kancelářských, obchodních nebo logistických prostorách. To může vést ke snížení nájemného i hodnoty samotných nemovitostí.
3. Struktura portfolia - Fond, který investuje pouze do jednoho typu nemovitostí nebo jedné země, může být výrazně zranitelnější. Diverzifikace je proto jedním z klíčových prvků řízení rizika.
4. Zadlužení fondu - Vysoká finanční páka může v době růstu pomoci výnosům, ale v období poklesu dokáže ztráty výrazně znásobit. Proto je důležité sledovat například ukazatel zadlužení LTV.
5. Geopolitická a systémová rizika - Nemovitosti jsou fyzická aktiva pevně spojená s konkrétním místem. Právě proto mohou být citlivé na:
   • geopolitickou situaci a politickou nestabilitu
   • ozbrojené konflikty a války
   • přírodní katastrofy a jiné systémové události

V extrémních situacích mohou být nemovitosti přímo zasaženy a většina standardních pojistných smluv škody způsobené vojenským konfliktem nekryje. I když jde o méně pravděpodobná rizika, jejich dopad může být velmi významný.

Další provozní a tržní rizika

Nemovitostní investice mohou být ovlivněny také řadou dalších faktorů, například:

• změnami legislativy nebo daňových pravidel
• změnami v chování nájemců
• technologickými změnami (např. růst e-commerce)
• strukturálními změnami ekonomiky
• poklesem poptávky v určitých lokalitách
• Proto je vždy důležité dívat se na nemovitostní investice v širším kontextu celého portfolia.

Zkušenost z praxe investičního poradce

Ve své praxi se často setkávám s investory, kteří mají ve svém portfoliu nemovitostní fondy, aniž by přesně věděli, jak jsou jejich investice strukturované.

Mnozí investoři si vybírají fond především podle historického výnosu nebo doporučení známých. Přitom právě struktura portfolia, úroveň zadlužení, kvalita nájemců a případná spolupráce s developery jsou faktory, které mají na dlouhodobý výsledek investice rozhodující vliv.

Dlouhodobě se proto snažím klientům pomáhat budovat portfolia, která nejsou založená na jednom typu investice, ale na promyšlené diverzifikaci.

Jak si vybrat kvalitní nemovitostní fond

Při výběru realitního fondu je dobré sledovat několik klíčových parametrů:

• Struktura portfolia: Jaké typy nemovitostí fond vlastní a kde se nacházejí.
• Kvalita nájemců: Dlouhodobí a finančně stabilní nájemci zvyšují stabilitu výnosu.
• Zadlužení (LTV): Poměr dluhu k hodnotě majetku fondu.
• Délka nájemních smluv (WAULT): Čím delší smlouvy, tím stabilnější příjmy fondu.
• Velikost fondu: Větší fondy bývají obvykle stabilnější a lépe diverzifikované.

7   nejčastějších chyb při investování do nemovitostních fondů

1. Investují pouze podle minulých výnosů – historická výkonnost nezaručuje budoucí výsledky.
2. Podceňují riziko zadlužení – vysoká finanční páka může v době poklesu výrazně zvýšit ztráty.
3. Nedívají se na strukturu portfolia – koncentrace na jeden sektor nebo region zvyšuje riziko.
4. Neřeší likviditu investice – u některých fondů může být výstup omezený nebo zpožděný.
5. Podceňují poplatky – dlouhodobě snižují výnos investora.
6. Investují příliš velkou část portfolia do jednoho typu aktiv – nemovitostní fond by měl být jen částí diverzifikovaného portfolia.
7. Spoléhají pouze na marketing – investiční rozhodnutí by nikdy nemělo stát pouze na reklamě nebo doporučeních na sociálních sítích.

Nemovitostní fondy   vs.   REIT ETF

V praxi často doporučuji také globální realitní společnosti (REITs) ve formě ETF:

• široká geografická diverzifikace
• vysoká likvidita
• transparentní struktura
• profesionální správa

Tímto způsobem může investor držet podíl na stovkách realitních projektů po celém světě a výrazně snížit riziko koncentrace.

Závěrem

Nemovitostní fondy mohou být zajímavou součástí portfolia, ale ani tato investice není zcela bez rizika.
Klíčem k dlouhodobému úspěchu je promyšlená strategie, diverzifikace a pochopení všech rizik, od tržních přes zadlužení až po geopolitické události.

Správně zvolený fond může plnit stabilizační roli a přispět k dlouhodobému růstu majetku, ale vždy je nutné investici pečlivě prověřit.

Chcete vědět, zda nemovitostní fondy dávají smysl i ve vašem portfoliu?

Každá strategie by měla vycházet z individuální situace investora, jeho cílů, investičního horizontu i vztahu k riziku.

Během nezávazné úvodní konzultace společně projdeme:

• jak máte dnes nastavené investice
• jaká rizika mohou vaše portfolio ovlivnit
• jak portfolio dlouhodobě stabilizovat a rozvíjet

Více informací najdete na www.jiripecuch.eu

Autor

Ing. Jiří Pecuch

Využívám dlouholeté znalosti privátního bankovnictví v rámci správy majetku, financování a zajištění rizik klientů.