Trh je přehřátý: Blíží se realitní přetřes, nebo další zlatá éra?
Trh s nemovitostmi je přehřátý. Central Group, největší developer v ČR, zastavil nové projekty. Ekonomové varují na cyklus krizí, který se v ČR opakuje každé 4 roky – a poslední velkou zažili jsme v roce 2022 s válkou na Ukrajině. Přichází krize 2026? Ano, ale ne ta, kterou si myslíte.
Jak funguje čas na trzích
Česká ekonomika, jako každá jiná, žije v cyklech. Po období růstu a optimismu (tzv. „tučné roky") přichází korekce – pokles, který testuje, co je stabilní a co jen bublina. Historicky se velké korekce v ČR opakují každé 4 roky:
- 1997–1999: transformační krize,
- 2001–2005: dotcom a globální zpomalení,
- 2008–2009: finanční krize,
- 2020: pandemie,
- 2022: Ukrajina a energetická krize.
Od poslední velké kalamity (2022) už máme 3 roky klidu. Statisticky se tedy přibližujeme dalšímu bodu zlomu, který ekonomové očekávají v 2026–2027.
Co se dnes děje v realitách
Přehřátý trh znamená, že:
- Ceny staveb a materiálů rostly rychleji než příjmy lidí. Stavbyvedoucí vám řekne jasně: stavět nový dům stojí bez přehánění o 20–30% více než před dvěma lety.
- Developerům se nevyplácí stavět. Central Group to řekl otevřeně: aby překonal ceny, musel by zdražit byty o pětinu. To by prodejní sazby zhroutilo.
- Rozdíly mezi dobrými a špatného lokalitami se zvětšují. Luxusní byt v centru Prahy si drží cenu, průměrný byt v průmyslovém městě má problém.
Není to apokalypsa – je to přirozené vyčištění trhu, kdy investoři a podnikatelé „zaplatí školné za to, že věřili, že nic neupadá".
Jaké korekce přijdou a komu
- Scénář 1: Luxusní nemovitosti a top lokality
Budou odolné. Inflace je stále vysoká, peníze hledají úkryt, a Praha či Brno budou nadále atraktivní pro investory – domácí i zahraniční. Ceny sem porostou pomaleji, ale nepadnou. - Scénář 2: Průměrné byty v průměrných městech
Zde bude korekce citelná – pokles 10–20%. Pokud jste koupili za 4 miliony a trh klidně spadne na 3,2 milionu, je to nepříjemné, ale není to konec světa. - Scénář 3: Slabé lokality a nekvalitní projekty
Padnout mohou až o 40%. Sociálně slabší čtvrti, byty bez balkonů, stavby bez obnovy – ty mohou vejít do skutečné krize.
Úrokové sazby: Ústav v rozhodování
Když se řekne „krize na realitách", všichni si myslí, že hypotéky zdraží. Ale není to tak jednoduché:
- Sazby dnes: 3,5–4,5% ročně (stále nižší než před pandemií),
- Hrozba: zvýšení na 5–6% kvůli refinancování a vlivům globální politiky,
- Příležitost: při poklesu inflace mohou sazby opět klesnout.
Právě v tomto nesčetném sceénáři roste váha profesionálních poradců. Kdo si vezme hypotéku v chvíli, kdy sazby stoupají, se může dostat do finančního stavu, kdy splácí více než vlastník kousek vedle.
Metoda Wealth Protection: Jak se chránit
Když se hovoří o „ochraně bohatství" (Wealth Protection), jde o jednu jednoduchou myšlenku: neinvestuj všechno najednou, neinvestuj do jedné věci, a vždy si nech rezervu.
Prakticky to funguje takto:
1. Diverzifikace bez fanatismu
Namísto „všechno do nemovitostí" nebo „všechno do akcií" si rozdělte prostředky:
- 40–50% do kvalitních nemovitostí (bydlení pro rodinu, pronájem v top lokalitě),
- 30–40% do finančních aktiv (akcie, ETF, obligace – snižují riziko jediného trhu),
- 10–20% do hotovosti a rezervy (když přijde korekce, máte na co koukat dalším nadprůměrným kousem).
Když realitní trh padá o 15%, zmzda a dluhopisy vám vrátí rovnováhu.
2. Kvalita před vzrušením
Koupit průměrný byt v průměrném městě za „super cenu" není diverzifikace – je to jen halucinace. Koupit kvalitní nemovitost v lokalitě, kde bude růst počet nájemců a cena najímání, je investice.
3. Rezerva: Váš nejlepší pojistník
Málokdo to dělá, ale právě v čase korekce se ukáže, kdo měl mozek. Pokud máte rezervu 12–24 měsíců wydajů, můžete si dovolit:
- nevynuteně prodávat v čase pádu,
- kupovat na dně (když všichni prodávají),
- refinancovat hypotéku bez paniky.
Bez rezervy je i korektiva 10% stresem, který tlačí lidi k chybám.
4. Strategické refinancování
Pokud máte hypotéku z roku 2023 na 7%, nyní si ji můžete refinancovat na 4–4,5%. Úspora 1000–2000 Kč měsíčně není chyba. Právě to dneska dělají chytří lidé.
Co čekat konkrétně
V 2026:
- Mírné zpomalení růstu cen nemovitostí (z 8–10% na 3–5%),
- Zvýšení refinancí hypoték (staré smlouvy se končí),
- Selektivní korekce slabších projektů a lokalit.
V 2026–2027:
- Pokud přijde globální recese, realitní trh bude následovat – očekávaný pokles průměrně 10–20%,
- Ale kvalitní, správně oceňované nemovitosti mohou klesat jen 5–10% (nebo vůbec),
- Úrokové sazby se budou tvořit vzhledem k inflaci (5–6% není katastrofa, je to jen „normálněji").
Praktické kroky dnes
- Podívejte se na svůj majetek: Je to kvalita, nebo jen „něco co máte"? Pokud je to druhé, zvažte prodej dnes (ceny jsou stále vysoké) a reinvestici po korekci.
- Nezačínejte hypotéku v nejhorší chvíli: Pokud máte byť teoretickou šanci, raději počkejte do roku 2027, až se trh vyjasnit. Není to o tom „koupit před krizí", ale o tom „nekoupit v nejhorší chvíli".
- Refinancujte, pokud máte starou hypotéku: Každý procent, který ušetříte, vám nyní vytváří rezervu na budoucnost.
- Vytvořte si rezervu: Není to svinstvo, není to zbabělost. Je to jedina forma inteligence v čase nejistoty.
- Mluvte s expertem: Ne s makléřem, který chce prodávat. S finančním poradcem, který má čas na vaši situaci a nemá motivaci vám něco naprodavovat.
"Krize není vděčná, krize je učitel."
Ekonomové, investoři a finanční poradci se shodují: 2026–2027 přinesou korekci, ne katastrofu.
"Bohatství se netvoří za 30 dní. Ale chráníme bohatství před chybami, které děláme dnes."
Pokud chcete vědět, jak rozumně investovat v roce 2026 a ochránit svůj majetek před možnou korekcí, ozvěte se mi. Společně projdeme vaši situaci, rizika i cíle a nastavíme strategii Wealth Protection na míru.
Napište mi zprávu nebo e‑mail, čím dřív začnete plánovat, tím méně vás trh může překvapit.
Autor
Využívám dlouholeté znalosti privátního bankovnictví v rámci správy majetku, financování a zajištění rizik klientů.
