S přítelem jsme se rozhodli, že si postavíme dům. K dispozici máme 500 000 Kč, čili jsme uvažovali o hypotéce na dalších 500 000 Kč, (hodnota domu cca 1 300 000), avšak po konzultaci s finančním poradcem nám bylo doporučeno vzít si hypotéku na celý milion a naši úsporu ponechat jako pojistku pro nenadálé výdaje. Moje první otázka tedy zní, zda s tímto tvrzením souhlasíte. Dále bych se ráda zeptala, jelikož mi to není zcela jasné, pokud si půjčíme celý jeden milion s dobou splácení řekněme 20 let a fixací na 10 nebo 15 let, co se stane s úrokem po uplynutí fixace?
Ano, takové doporučení je velmi správné. Jestliže vám vychází v měsíčních finančních tocích rodiny, že celou splátku hypotéky bez problémů pokryjete, jděte do toho. Půl milionu, které nyní máte v rezervě, pak můžete investovat do dlouhodobých finančních instrumentů, např. akciových podílových fondů. Pravděpodobný výnos těchto prostředků bude kolem deseti procent ročně, zatímco úrok z hypotéky vás zatíží řekněme 6% p.a. Profit z celé operace tedy bude přibližně čtyři procenta každoročně ve váš prospěch. Kdybyste peníze investovali do bydlení, připravili byste se o uvedený zisk. Přitom peníze jsou v rezervě a v případě změny situace můžete kdykoli část úvěru splatit. Hypotéku je přitom rozumné vzít na co nejdelší možnou dobu – čím déle trvá popsaná situace, tím lépe pro vás, a také proto, že díky inflaci se bude podíl splátky v domácím cash flow neustále snižovat (viz diagram):
Pokud se týká druhé části dotazu, po uplynutí fixace banka nabídne novou úrokovou sazbu podle aktuálních podmínek na trhu. Je rozumné se na tuto situaci předem připravit a zahájit jednání zhruba půl roku před vypršením stávající fixace. Banka totiž oslovuje své klienty těsně před refixací, a tím znemožňuje případné vyjednávání o lepším úroku. Budou-li v té době na trhu zajímavější podmínky, můžete přestoupit se zbytkem úvěru jinam, pokud budete připraveni. V této souvislosti ještě jedna poznámka. Ze zkušeností vyplývá, že výhodnější fixační období bývá většinou kratší, tři nebo pět let. Dlouhé zafixování sazby má smysl v případě, že jsou úroky extrémně nízké. To dnes neplatí, průměrné reálné sazby se pohybují kolem šesti procent, což u hypotečního úvěru není zrovna blízko minima.